Hinweis: Der folgende Text stammt aus dem Jahre 2013 und ist u.U. nicht mehr aktuell – informieren Sie sich bei den Mieterberatungen!
Einer der wichtigsten Grundsätze zu den Rechten und Pflichten von Renovierungsleistungen lautet:Regelungen die den Mieter unangemessen benachteiligen sind, auch wenn sie im Mietvertrag stehen, nichtig. Dahinter steht der Gedanke, dass der Mieter nicht mehr Schönheitsreparaturen ausführen muss, als wie er selbst verwohnt hat. Wenn also gerade vor einem Jahr neu tapeziert wurde, kann der Vermieter nicht das Entfernen der Tapeten verlangen.
Diese Grundsatzregelung zur unangemessenen Belastung gilt jedoch nur bei fertig vorformulierten Vertragsklauseln, den sog. allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie die meisten Vordrucke enthalten. Werden mit dem Mieter jedoch individuelle Vereinbarungen als zusätzlicher Eintrag oder Anlage im Mietvertrag getroffen, gelten diese auch. Eine solche dem Mietvertrag zugefügte Vereinbarung könnte bedeuten, dass bei Auszug eine Renovierung verlangt wird.
Starre Regeln gelten nicht
In der Regel werden heute Mietverträge mit der üblichen Pflicht für regelmäßige Schönheitsreparaturen unterschrieben. Der Gesetzgeber hat dafür sog. Empfehlungen ausgesprochen, wie oft diese durchzuführen sind. Ganz wichtig zu wissen: Es gibt keine starren Regelungen, weder für die zeitlichen Intervalle, noch für die Ausführung, (z.B. Farbauswahl) in der die Schönheitsreparaturen auszuführen sind.
Mehr noch: Bei einer starren Regelung, wie z.B. „Der Mieter verpflichtet sich spätestens alle drei Jahre Wände und Decken zu streichen“ wird die gesamte Regelung hinfällig.Und das bedeutet: Der Mieter ist zu keinerlei Renovierungsleistung verpflichtet.
Da hinter steht der Grundsatz, daß sich eine unwirksame Klausel so auswirkt, als wäre sie nicht im Vertrag. Ein Vertrag aber ohne Regelung zu Schönheitsreparaturen, kann den Mieter zu solchen Arbeiten nicht verpflichten.
Auf die Formulierung achten
Findet sich jedoch im Mietvertrag eine Formulierung mit Empfehlungscharakter ohne starre Regelung, ist der Mieter auch zu diesen Arbeiten verpflichtet.
In meinem Hamburger Mietvertrag von 2006 findet sich z.B. diese rechtsgültige Formulierung: „Der Mieter verpflichtet sich, die nötigen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen…üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: Küche, Bad: Alle drei Jahre. Wohnräume, Flur: Alle fünf Jahre“
Eine solche Formulierung geht in Ordnung. Hier stehe ich in der Pflicht.
Die Pflicht zu Schönheitsreparaturen wirkt sich spätestens aus, wenn ich ausziehe:Habe ich niemals etwas an der Wohnung gemacht, muß ich das spätestens bei Auszug nachholen.
Ist die Wohnung noch in einem gepflegten Zustand, weil vor nicht all zu langer Zeit neu gestrichen wurde und auch sonst keine Mängel vorliegen, ist meine Pflicht zur regelmäßigen Erhaltung erfüllt.Eine erneute Renovierung wäre unverhältnismäßig.
Ein weiterer Grundsatz lautet, dass der Vermieter nicht beides verlangen kann:Regelmäßige Schönheitsreparaturen plus Endrenovierung. Das wäre unangemessen.Steht eine solche doppelte Pflicht im Vertrag, wird die gesamte Regelung unwirksam.
Wenn nichts im Vertrag steht, muß nichts gemacht werden
Werden im Mietvertrag weder Schönheitsreparaturen, noch Endrenovierung bei Auszug geregelt,liegt die Renovierungs- und Ausbesserungspflicht beim Vermieter – und zwar während der gesamten Mietzeit.
In einer guten Situation sind alle Mieter mit sehr alten Verträgen deren Formulierung allein auf „besenrein“ hinausläuft. Hier sind keinerlei Pflichten zur Renovierung vorgesehen. Die Wohnung muß von grobem Schmutz gereinigt hinterlassen werden.
Bohrlöcher an den Wänden müssen nicht zwingend geschlossen werden, wenn nur wenige vorhanden sind. Grundsätzlich aber gelten Löcher in den Wänden als Beschädigungen und sollten deshalb zugespachtelt werden. Der geringe Arbeitsaufwand steht hier in keinem Verhältnis zu einer eventuellen Auseinandersetzung darüber mit dem Vermieter.
Mietvertrag prüfen lassen
Der Dreh- und Angelpunkt zur rechtlichen Beurteilung der Situation ist immer Ihr Mietvertrag. Deshalb mein dringender Rat, wenn Sie sich unsicher sind: Lassen Sie Ihren Mietvertrag prüfen!
Bei dieser Gelegenheit hätten Sie gleichzeitig die einmalige Möglichkeit alle Fragen die Ihnen schon so lange Ungewissheit bereiten, gründlich durchzusprechen. Auch wenn das Ergebnis aus so einer Beratung nicht unbedingt in ihrem Sinne ist, haben Sie doch das sichere Gefühl alles getan zu haben um evtl. kostspielige Fehler zu vermeiden.
Ich kann an dieser Stelle immer nur wieder die engagierten Mieterverbände nennen, deren Juristen sich mehr oder weniger ehrenamtlich seit Jahrzehnten für eine gerechte Wohnungspolitik in unserer Stadt einsetzen. Mit meinem Jahresbeitrag im Wert von zwei Eimern Farbe unterstütze ich eine soziale Idee, die uns allen zugute kommt. Wieviel hundert oder gar tausend Euro man allein durch Falschinformation oder Unwissenheit gerade im Falle von Renovierungsleistungen verlieren kann, muß ich nicht ausführen.
Nicht einschüchtern lassen
Aus den verschiedenen Gesprächen mit Kunden heraus, kann ich mich des Eindrucks nicht erwehren,daß die oftmals noch bei der älteren Generation vorhandene Zurückhaltung in rechtlichen Auseinandersetzungen großen Institutionen gegenüber, wie Wohnungsgesellschaften,von der Vermieterpartei gelegentlich zum Vorteil genutzt wird.
Dabei ist die Masche immer die Gleiche: Der Mieter wird erst einmal mit einer langen Liste von Renovierungsmaßnahmen konfrontiert, die er angeblich auszuführen hat. Bei Nichterfüllung, müsste der Vermieter einen Handwerker engagieren und das könnte teuer werden.
Oft werden solche Forderungen in einer Art und Weise formuliert, als ständen sie auf festgeschriebenem Recht und außerhalb jeglicher Diskussion. Daß dieses nach der aktuellen Rechtssprechung nicht immer so ist, habe ich oben in Ansätzen beschrieben.
Die Konfrontation mit derartigen Forderungsschreiben löst bei den Betroffenen zunächst Bestürzung aus, die erst einmal verdaut werden muß. Zu den ohnehin schon aufreibenden Vorbereitungen einer zurückliegenden Wohnungsauflösung, oft in Verbindung mit einem Trauerfall, müssen die Angehörigen jetzt auch noch einem riesigen Kostenberg an Renovierungsarbeiten entgegensehen.
In dieser für den Mieter unangenehmen Situation möchte ich dazu raten, sich nicht beirren zu lassen! Lassen Sie die Sache erst einmal sacken, gewinnen Sie Zeit, machen Sie keinerlei Zusagen und lassen Sie sich später mit neuem Kraftgewinn entsprechend beraten.
Wie es dann nach der Wohnungsauflösung bzw. Wohnungsübergabe weiter gehen kann, habe ich im Kapitel Wohnungsübergabe beschrieben.